Pourquoi la banque refuse-t-elle d’accorder un prêt hypothécaire?
14 oct. 2019
Vous souhaitez emprunter de l’argent pour acheter la maison de vos rêves, mais la banque refuse de vous prêter la somme demandée.
Voici les quatre causes probables de ce refus.
1. Votre dossier de crédit est mal en point
Votre dossier de crédit, c’est un peu comme votre bilan sanguin. Un bilan sanguin anormal peut laisser présager une anomalie médicale, alors qu’un dossier de crédit qui ne répond pas aux critères peut laisser présager un problème au niveau de vos emprunts et de vos habitudes de paiement.
Les deux agences de crédit sont TransUnion et Équifax. En tenant compte de votre historique de crédit, de votre assiduité de paiement ainsi que de la somme de toutes vos obligations financières, ces agences vous attribuent un score de crédit qui se situe entre 300 et 900. Plus le score est haut, meilleur est votre crédit, tout comme vos chances de voir votre dossier accepté pour un prêt hypothécaire. Votre score de crédit est considéré comme étant « suffisant » à partir de 650.
2. Vous n’avez pas d’emploi stable
Vous avez beau avoir un bon crédit, vous n’obtiendrez aucun prêt si vous n’avez pas des revenus suffisamment stables pour rassurer la banque. Toutes les institutions que vous solliciterez souhaiteront que vous ayez des revenus stables, ce qui consolidera votre capacité à rembourser un emprunt hypothécaire jusqu’au dernier paiement.
3. Vous n’avez pas la mise de fonds requise
C’est incontournable : pour obtenir un prêt hypothécaire d’une banque, il vous faudra verser un apport comptant minimal. Ce minimum est fixé à 20 % du prix d’achat dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, et à 5 % dans le cas d’une hypothèque assurée. La banque exigera de vous que vous prouviez que vous disposez de cette somme et qu’il ne s’agit pas d’un second emprunt.
4. Vous avez surévalué votre budget
La maison de vos rêves n’est peut-être pas à la portée de toutes les bourses, et peut-être même pas de la vôtre. Pour s’en assurer, les banques utilisent différents ratios établis en fonction de vos revenus.
Par exemple, tous les frais reliés à votre logement ne doivent pas dépasser 32 % de votre revenu brut (avant impôt). C’est ce qu’on appelle l’amortissement brut de la dette (ABD). Un autre ratio utilisé est l’amortissement total de la dette (ATD). Selon ce ratio, l’ensemble de vos dettes ne doivent pas dépasser 40 % de vos revenus bruts.
De plus, votre dossier sera soumis à un test de résistance, qui vise à simuler votre capacité de paiement en cas de hausse des taux. Dans le cas d’une hypothèque assurée, votre banque utilisera le taux le plus élevé entre le taux hypothécaire ordinaire de 5 ans de la Banque du Canada et le taux négocié avec elle. Dans le cas d’une hypothèque non assurée, elle utilisera le taux le plus élevé entre le taux hypothécaire ordinaire de 5 ans de la Banque du Canada et le taux négocié avec elle, plus 2 %.
Pour éviter les surprises, le mieux est d’obtenir une préapprobation hypothécaire avant d’entamer la recherche de la maison parfaite.
CONSEILS
- Faites toujours attention à votre dossier de crédit, même si vous ne prévoyez pas faire l’acquisition d’une propriété sur le court terme. Les prêteurs peuvent remonter assez loin dans votre historique, normalement jusqu’à 6 ou 7 ans dans le passé.
- La tolérance au risque diffère d’un prêteur à l’autre. En plus de considérer les facteurs énumérés dans cet article, n’hésitez pas à soumettre des demandes à différents prêteurs. Un courtier hypothécaire pourrait vous aider à trouver la meilleure offre.
► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.
